“教科書式”轉型，2018年成都房地產市場6大必考點
專欄作者：何昕宇
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(本文約4000字，閱讀需要5分鐘）
①
宏觀層面：
“動車組腦洞”帶來什麼變化？
羅胖在2017年跨年食品機械演講上拋出來“動車組腦洞”，既是對過去一些經濟現象的總結，也是對未來中國宏觀經濟走勢的預判。
這個腦洞，在演講中主要是基於中國人口結構仍然集中於二三線城市和近來二三線頻繁崛起的消費品品牌商傢這兩個論斷得出。
結論是：
未來中國經濟發展將從過去由一線城市作為“火車頭”驅動的模式，轉為由大量二三線城市共同發力，即每節車廂都具備獨立動力系統的“動車組”模式。
補充幾個現象。
首先是去年作為熱點事件的“一線城市限人口”，北京明確瞭2300萬的人口“紅線”，上海為2500萬人。
其次，嚴控“大城市病”、加快產業轉型、城市功能疏解。
而與此同時，通過一段時期內的“開發區運動”，二三城市湧現出大量基礎設施完善、綜合環境優越、成本低廉、政策優惠的開發區。
一線城市擠壓出來，二三線城市承接，已經成為必然。
這導致未來中國城市化進程中，人口流向格局的必然改變。
根據北京市統計局公佈的數據顯示，16年年末常住外來人口807.5萬人，比2015年的822.6萬人減少瞭15.1萬，這是17年來北京常住人口首次下降。
在上海，2016年全市外來常住人口980.20萬人，比上年減少1.45萬人，這也是上海外來常住人口連續兩年下降。這應該具有轉折意義。
如果“動車組經濟理論”成立，那麼可以預見未來二三線城市將迎來發展機遇。
而近幾年被評為“未來10年全球發展最快城市”和準一線城市的成都將首當其沖。
②
中觀層面：
新的“大成都”戰略初現端倪
2017年成都最重要的發展戰略提出，即“東進、南拓、西控、北改、中優”，揭示瞭成都城市發展的空間格局。
其中“西控”和“北改”主旋律是優化和更新，而“東進”和“南拓”是城市外擴方向，“中優”通常的理解是疏解，而我認為“中優”還具有更重要的內在意義。
先說“東進”和“南拓”——
進，進到哪裡？
天府國際機場、簡陽劃入成都、高新東區設立，大致明確瞭東進的空間和距離。
拓，拓到哪裡？
從去年各大品牌開發企業搶駐仁壽，出現仁壽和成都同城化的趨勢不難看出南拓的空間距離。
從地圖上看，這是多少個成都傳統主城區大小的空間縱深？而這個城市發展的空間縱深，需要多少人口和產業填充？
自簡陽劃入之後，成都人口已經超過1600萬，而成都也有人口“紅線”，是2300萬。目前成都行政總面積超過14000平方公裡，而過去，在5個中心城區（不含高新區）共420平方公裡的面積上承載瞭成都1/3的人口。
通過“中優”，降低城市容積率和密度，達到降低中心城區人口密度的目的。
通過各種手段調節，“中優”區域內將共調減規劃人口185萬人，規劃人口密度從1.58萬人/平方公裡，調減為1.36萬人/平方公裡。
被中心城區“壓縮”出來的人口和未來導入成都的人口將外溢到“東進”和“南拓”的城市新空間。所以，“中優”對“東進、南拓”還有支撐意義。
③
微觀層面：
成都房地產市場6大必考點
通過以上宏觀和中觀分析，回到對於房地產市場的分析。2018年成都的房地產市場，或將成為經濟轉型大背景之下的房地產市場轉型的一個范本，所以我用“教科書式”轉型來概括。
這裡還需要回顧幾個政策。
2017年4月21日，成都市規劃局發佈瞭《關於進一步加強商業、辦公類建設項目管理的通知》，成都商辦管理新政正式出臺，對類住宅產品做出限制。
2017年9月8日，成都市規劃局發佈的《關於整合規劃用地紅線圖管理和國土地籍調整相關工作的通知》。
“招拍掛出讓的土地，原則上擬出讓宗地不得跨越規劃街坊”，經國土局轉發解讀，明確將限制商業、產業地塊和住宅土地的捆綁出讓。
2017年10月13日，成都市規劃局公佈實施《成都市城市規劃管理技術規定（2017）》（用地與建築分冊）的通知。
新建住宅不得自動化食品機械設置底商，商業獨立設置，純住宅地塊再次回歸，不再自動兼容商業。
那麼，2018年成都房地產市場將迎來哪些深刻變化？
1、住宅（地塊）純粹化
表現為去底商、去產業綁定、降容降密，結合主城區居高不下的住宅地價和“限價”政策。
未來尤其是主城區將不會出現剛需類的商品住宅，主城區商品住宅必然向改善化、高端化、科技化、精裝化發展。
2、剛需保障人才公寓化
商品住宅門檻越來越高，即便是公務員和高級白領也直言買不起房，而成都城市發展需要導入年輕人才。
一方面是通過2017年已經開始大量開建的人才公寓進行保障，另外不排除“單位自建房”可能回歸。
3、商業（地塊）產業化
一方面是叫停類住宅產品，政策倒逼商業產品創新；一方面是新興商業對傳統商業的沖擊。
特別是杜絕商業地塊和住宅地塊進行綁定，傳統開發企業將徹底失去住宅開發的利潤兜底，“釜底抽薪”會迫使商業項目的重運營和產業導入。
而商業地塊出讓條件中對於產業的要求細化，也在2017年已經成為常態。
4、農村土地市場化
中國的農村集體經營性建設大型攪拌機用地流轉在3年前開始試點，其中包括成都的郫都區。流轉意味著市場化，可實際上到目前為止市場上的“動靜”並不大。
隨著房價的居高不下和地鐵等公共交通的完善，和城市“近在咫尺”的農村集體經營性建設用地，會不會崛起成為新的市場機會？這是未來值得關註的一個領域。
5、二三圈層成為市場主戰場
2017年，大多數知名企業都在二三圈層拿地瞭，競爭還很激烈。這在過去是不可想象的。
中心城區在調減規劃人口，住宅產品門檻提高，銷量和銷售速度都會受影響。
二三圈層，未來才是房企的業績戰場。
6、康養市場異軍突起
之前有專傢吐槽大城市疏解人口，理由是中國即將老齡化，大城市需要大量服務人員。
但我認為這種情況並不存在。
首先中國目前的人口流向是年輕人從農村、三四線城市流入大城市，父母大多留在當地。
近幾年農民工大量返鄉置業，消化的也是三、四城市庫存，占人口絕大多數的即將老齡化人口主要流入的還是三四線城市。
以四川人口大市南充為例，預計到2020年65歲以上的常住老齡人口將達到17.1%，超過100萬。
一線城市和大型城市未來主要承載的仍然是年輕人，年輕人在大城市快節奏的工作生活，而大城市的環境、成本都會迫使老齡化人口外移。
以成都為例，一旦滿足醫療和養護條件，已經實現地鐵和高鐵連接的溫江、都江堰、大邑、邛崍，甚至是離成都更遠的峨眉、米易都會是更好的養老目的地選擇。
那麼，即將出現的龐大市場將驅動二三圈層、三四線城市的康養產業發展起來。
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